假设开发法是土地估价中常用的估价方法，皋兰工程测量也是在实践中比较容易操作的估价方法，因此广泛应用于待开发土地价格的评估中。既需要土地评估机构在做具体项目宗地的估价时熟练掌握评估方法，也需要土地主管部门公布的相关估价参数科学、完善1假设开发法概述假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。假设开发法的基本公式为：待出让宗地的价格=待开发房地产的预期开发价值-建安成本-销售税费-管理费用-投资利息-开发利润-投资者应负担的税费2假设开发法各参数的确定2．1待开发房地产的预期开发价值待开发房地产的预期开发价值是指开发完成时的房地产价格，通常用市场比较法来确定。一般情况下，所选择的作为交易案例的房地产应为2年内成交的不动产，.长不超过3年，并且应与待估房地产用途、交易类型相同，且为正常交易。烟台市在确定待开发房地产预期开发价值时规定：商品房的售价要选择相邻或同级别土地不少于3个样点经修正确定。除此外，还对待开发房地产的地下车库(位)以及中小学校舍、社区管理用房等公共设施用房的建设和销售作了具体规定。2．2建安成本建安成本包括开发成本、前期费用、其他费用等。目前，烟台市进行评估时所依据的上述费用是根据相关部门文件的标准执行的，具体见表1。2．3管理费用及销售税费开发管理费和销售税费通常是按照待开发房地产的预期开发价值的一定比例来确定。烟台市的相关规定为：开发管理费，按销售收入的1．5％计算；营业税、教育费附加、城市维护建设税按销售额的5．5％计算。2．4投资利息在考虑投资利息时，主要是运用静态计算的方式。在房地产开发的整个周期中，地价款、开发成本、管理费用、营销费用等在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的。地价款是开发单位在竞得宗地的国有建设用地使用权时即要支付，计算地价款的利息时以全部预付地价款按整个开发建设周期计算。开发费、管理费及营销费等是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，这部分成本在计算利息时假设为在建设期内均匀投入。烟台市在具体计算利息时依据待建房地产的开发周期，一般宗地建筑面积10万m2及以下按2年、10万rn2以上按3年计算。按照银行公布的同期贷款利率计算利息。2．5开发利润开发单位的开发利润一般以不动产的预期开发价值或预付投资成本的一定比例计算。烟台市在进行土地评估时以预付投资成本的一定比例计算，一般以开发单位利润在预付成本的10％、15％和20％时分别计算土地价格。2．6投资者应负担的税费该部分费用主要指契税，一般以土地出让金的3％计算。 3影响假设开发法在土地评估结果准确性的因素及改进方向3．1待开发不动产是否为.佳利用方式所谓土地开发利用方式主要包括用途、容积率、建筑密度、建筑规模、建筑高度、建筑式等。在运用假设开发法评估土地价格时，需要按照估价的合法原则和.高.佳使用原则确定宗地的.佳开发利用方式。在实践中，确定土地开发利用方式时首先由规划部门出具宗地的规划设计条件，在该条件中包含了宗地开发利用的各种要求。然后由项目单位依据宗地的规划设计条件设计宗地规划方案报规划部门审批，中介机构依据规划设计条件的内容进行地价评估。这样宗地利用是否是.佳开发利用方式就存在一定的局限性。为避免宗地开发未达到.佳利用方式，可由规划、住建和国土等部门联合确定规戈U设计条件，充分发挥各部门的职能，以达到.佳开发利用土地。3．2待开发房地产价值预测是否合理在确定待开发房地产的预期价格时，需选择相邻或同级别土地多个样点作为参考。实践操作中，会出现缺少土地样点以及相邻或同级别土地样点小区的品质、容积率差异等情况；同时，样点二手房的价格受使用年限、装修程度影响较大，对..计算比准价格造成了干扰。国土部门可规范中介评估机构的评估过程，要求其出具的报告中明确所选取的比较案例与待估房地产是否具有可比性，加大样点的数量，并将确定待开发房地产的预期价格的过程详细列入评估报告中。3．3建安成本规定是否符合实际建安成本中的开发成本的多少取决于材料、机器设备和人工3个方面，投入材料的质量、机器设备的使用和人工费的高低直接影响了建安成本的高低。小区配套包括内部环境改造、绿化、区内公用设施、智能化系统以及除基本市政配套外的相关辅助建设等。小区配套费的高低应取决于待开发小区的规划设计与品质要求。单一的规定各类建筑的建安成本和小区配套费，无法准确反映市场价格变化情况以及开发商的实际投入。皋兰工程测量时应搜集近几年不同开发项目建筑承包商在土建、安装等工程项目上的中标价，以期能够更合理的确定开发成本。同时，应该根据待开发项目的规划设计方案确定小区配套费标准，将项目的开发品质以及开发商的投入考虑在内。

皋兰工程测量一、工程定位放线方法： 1.进场后首先对甲方提供施工定位图进行图上复核，以确保设计图纸的正确。其次，与甲方一道对现场的座标点和水准点进行交接验收，发现误差过大时应与甲方或设计院共同商议处理方法，经确认后方可正式定位。2.现场建立控制座标网和水准点。现场平面控制网的测设方法见后。水准点由水准点引入，水准点应采取保护措施，确保水准点不被破坏。3.工程定位后要经建设单位和规划部门验收合格后方可开工。二、根据本工程的平面形状，决定采用矩形网控制。按工程定位图，以建筑纵横两个方向为座标轴，每30m测设一条控制线，形成30m×30m的现场控制网，建筑物的定位即以控制网轴线为准三、根据本工程的平面形状，适宜于采用多边形现场控制网。以与工程主轴线相对应的互成120°方向的三根线作为控制网的轴线，控制轴线的间距为30m，形成现场控制网。工程定位即以该轴线为准。四、取工程纵横向的主轴线作为现场控制网轴线，组成现场控制网。工程的其它轴线依据主轴线位置确定。五、在土方开挖期间，对于标高的测定，采用专人负责，随挖随测的方法。在接近基底时，应将标高点引到基坑内，可在工程桩钢筋上做记号。作为底板施工阶段垫层浇筑、支底板模板的依据。六、地下室施工阶段标高测量方法为了保证建筑全高控制的精度要求，在基础施工中就应注意准确地测设标高。为±0.00以上的标高传递打好基础采用经纬仪将现场水准点标高引测至地下室基坑内，可在基坑四周的挡土桩上画出整米数的水平线，作为地下室标高测量的依据。标高控制线应根据施工需要画出多处，对于各条标高线，应予校测，误差较大时(>5mm)应予调整。七、外控法施工要点：施测时将经纬仪安置在建筑附近进行竖向投测。(1)测前要对经纬仪的轴线关系进行严格的检校，观测时要定平水平度盘水准管，以减少竖轴不铅直的误差。(2)轴线的延长桩点要准确，标志要准确、明显，并妥善保护好。皋兰工程测量应尽量以首层轴线位置为准，直接向施工层投测，避免逐层上投造成误差积累。(3)取正倒镜向上投测的平均位置，以抵消经纬仪的视准轴不垂直横轴和横轴不垂直竖轴的误差影响。

自平衡法试桩试验中，荷载箱的埋设位置是自平衡法试桩测试成功的重要因素之一。至于桩基检测埋荷载箱的方法是否可靠，主要在于能否找到桩的平衡点。皋兰工程测量如何确定自平衡法荷载箱的平衡点，要首先了解自平衡法的工作原理;何为自平衡法？自平衡法试桩是近似于竖向抗压( 拔) 桩实际工作条件的一种试验方法，其可确定单桩竖向抗压极限承载力、桩周土层极限侧摩阻力和桩端土极限端阻力。 其原理是:把一种特制的加载装置—荷载箱，预先置于桩身指定位置，即桩的平衡点，并将荷载箱的高压油管和位移丝引至地面。高压油泵在地面向荷载箱充油加载，荷载箱将力传递到桩身，依靠其上部桩侧极限摩阻力和自重与下部桩侧极限摩阻力和极限桩端阻力相平衡来维持加载，从而获得桩的承载力。皋兰工程测量而通过地勘及设计的要求，由此计算得来的荷载箱埋设的位置即为平衡点。地基检测目前自平衡法荷载箱检测桩基极限荷载已越来越成熟，并且在市场上已应用多年，而市场反映对于桩基检测预埋荷载箱的方法十分可靠。

皋兰工程测量主要包括：支护结构、相关自然环境、施工工况、地下水状况、基坑底部及周围土体、周围建（构）筑物、周围地下管线及地下设施、周围重要的道路、其它应监测的对象。有多种监测技术和信号传输处理方式。根据青冶工程(QYETC)技术人员的经验，一般有监控专家系统、智能控制系统、可视化监测软件等几类配套工具，反应时间可控制在1s范围内，采样频率可达100Hz，完全能够做到实时监测，为工程建设提供信息化支持。监测报表和监测报告· 1.工程概况· 2.监测项目及监测点平面和立面布置图· 3.采用的仪器设备和监测方法· 4.监测数据处理方法和监测结果过程曲线· 5.监测结果分析建筑基坑工程监测技术规范（GB50497-2009）Technical Code for Monitoring of Building Foundation Pit Engineering，皋兰工程测量的处理过程也可以分为以下过程：1.监测目的2.确定监测项目3.测点布置4.监测方法、主要仪器及精度要求5.监测频度6.监控报警 7.数据处理及信息反馈。

皋兰工程测量的工作内容包括：1.水文地质测绘。对地下水和与其有关的各种地质现象进行实地观测和填图工作，包括收集有关的资料；布置观测点和观测线进行实地调查；测定井、泉等地下水露头的流量和水质；研究其形成条件，以查明地下水的形成、分布、埋藏条件和岩土的含水性；寻找地下水的富水地段，选定进一步勘探和试验工作的地点等。利用遥感技术，对卫星照片和航空照片进行解译，以配合水文地质测绘，是一种又快又好的方法，可以提高地面测绘的效率和精度。2.地球物理勘探。地球物理勘探（简称草莓视频在线观看黄入口）常用来寻找地下水，确定含水层的位置，划分咸水体和淡水体界线等。在水文地质勘探中常用的地面草莓视频在线观看黄入口方法有电测深法、电剖面法、自然电场法、浅层地震法、α－径迹法等。 常用的钻井地球物理方法有电测井法、放射性测井法等。草莓视频在线观看黄入口方法由于比较快速、经济，常与水文地质钻探和试验配合进行，利用草莓视频在线观看黄入口确定钻孔和抽水试验地点，可以提高效率。3.水文地质试验。水文地质试验的目的是取得各种参数，为地下水资源评价或矿山涌水量计算等提供基础资料，包括抽水试验、压水试验、注水试验和弥散试验等，常用的是抽水试验。4.水文地质钻探。钻探的目的是确定含水层的位置与分布，以查明地下水的存在条件。所岩心要进行详细编录，并且利用钻孔进行抽水试验或其他水文地质试验。水文地质钻探的要求和一般的矿产钻探不同，要求有较大的孔径并且用清水钻进。否则利用钻孔求得的水文地质参数可能失真。5.实验室分析。在水文草莓在线观看免费污高清过程中，要选取水样、岩样或土样进行实验室的水质分析、粒度分析、孢粉或微体古生物分析、同位素年龄测定等6.地下水动态观测。地下水动态观测是水文草莓在线观看免费污高清的一项重要内容。在布置钻探和水文地质试验时，就要考虑到保留一部分钻孔用来进行长期观测，定期测定地下水的水位、水质和水温，以便为以后的地下水资源评价或其他水文地质计算提供基础资料。一般要求动态观测的时间不少于一个水文年，时间系列愈长愈好。7.编制水文地质报告和图件。水文草莓在线观看免费污高清的成果一般分为报告和图件两部分。报告应当正确地反映实际的水文地质条件，回答要求解决的问题。皋兰工程测量图件一般是一系列的水文地质图，根据勘察的目的、要求的不同，图件的数量和内容都可以不同，常见的有综合水文地质图、地下水等水位线图、岩石含水性图、水化学图、地下水埋深图、地下水污染程度图、水文地质参数分区图等。